大型租赁社区建设,房企为何热情不高?

2021-06-30 来源: 贞观旅游快讯

从现阶段情况来看,大型租赁社区的参与者主要集中在城投类的地方国企(如上海的上海地产、深圳的人才还乡、广州的珠江出租等),并未出现央企、大型民营房企的积极参与的景象。这是为什么呢?

我觉得可以从融资、利润、退出、政策落地节奏等四个方面进行分析。


现阶段房地产企业资产负债率偏高,无法持有人住房出租项目

我国现在的房地产企业资产负债率,基本都在80%-90%,个别企业甚至多达了100%。这就造成了,如果让现有房企做持有型住房出租业务,很多企业的资金链马上就会断掉。

对比美国,房地产开发企业的资产负债率,广泛在40%左右,所以他们研发的房子,只有30%-40%垫好就变卖,用来重复使用建设成本。50%-60%自己持有人,这些房子出租几十年后再卖出,这样不仅可以获得平稳租金收益,也可以享受房价下降带给的红利,一举两得。


现阶段住房出租业务净利润率远高于地产研发业务

虽然房地产开发净利润率,从2016年开始持续下行(2020年全国百强房企平均值利润率11,2%,资料来源:楼盘网),但相对于租房出租行业2%-4%的净利率,还是高出6-10倍,资本都是逐利,没有利润的行业,各家企业都很难有参予的积极性。


出租租房业务投资没适合解散途径

由于我国房地产信托投资基金(即大家常说道的:REITS)的相关法律、法规还未月落地,住房租赁业务的投资资金,还没一个可以快速退出、回笼的方式,再再加前面说道的项目盈利率偏高,导致很多资金不愿意投资住房出租项目。


政策落地周期长,造成多数企业处于从容状态

虽然近些年来,国家层面多次特别强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,并且具体支持租房出租行业健康发展。但是政策从国家原则,落实到可执行的地方法律、法规是需要比较长时间的。如:同住同权,虽然中央反对,地方政府也在大力推进落地,但是由于涉及的利益方过多、利益关系过于简单,为了稳健前进,实际落地的时间就会拖的比较宽。这也会使参予的企业心里没底,普遍抱着等等看的态度,等政策明朗后再进场。

此外,从用地来源上看,目前出租社区的主要用地来源是存量改造和新增供应,企业拿地时的竞自持面积以及纯出租用地供应的政策,一定程度上导致企业从容。

综上所诉:现阶段参与大型租赁社区的企业,还主要集中于在城投类的地方国企,大型央企和民企由于融资、盈利、退出、政策等原因都还处于从容状态,但我相信未来随着以上四个问题的逐步解决,大型央企、民企入场将是必然,届时租房出租行业也将步入大发展。


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